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我国房地产行业真的见顶了吗?

2019/7/11 20:28:53 牛春宝

​​2018年下半年以来,随着房地产销售的下滑,市场对中国房地产行业见顶充满担忧。本文分析了美日城镇化进程和房地产行业之间的关系,试图通过我国城镇化现状预测房地产行业未来的增长前景。

(一)城镇化进程的规律

世界城镇化进程阶段性规律图

美国地理学家R.诺瑟姆曾提出世界城镇化进程的规律,即各国的城市化进程都会经历一个缓慢增长、加速、再减慢的过程。这里解释一下概念,城镇化率=城市人口/总人口。

初期阶段:城镇化率在30%以下,这一阶段城镇人口缓慢增长。因为农村人口占绝对优势,工农业生产力水平较低。

中期阶段:城镇化率30%-70%,这一阶段城镇化进程发展速度很快。因为工业基础已经比较雄厚,经济实力明显增强。

后期阶段:城镇化率70%-90%,这一阶段城镇化趋缓甚至停滞。为了保证社会必须的农业规模,农业人口最终会相对稳定在10%以下。

(二) 城镇化建设与房地产行业发展的关系

下图展示了历史上美国和日本新屋销售量和城镇化率之间的关系,可以看出,美国在2006年经历了新建住房销售量的断崖式下跌。无独有偶,日本的新屋销售量也在2002年达到历史顶点后(统计区间为1988-2018年)开始下跌。观察城镇化率可以发现,美日的住房销售量开始下跌所对应的城镇化率都是大约在80%左右。因此我们或许可以总结为,当城镇化率达到80%时,房地产行业将进入下滑阶段。

我国房地产行业真的见顶了吗?

我国房地产行业真的见顶了吗?

(三)我国城镇化的历史演变及现状

他山之石,可以攻玉。分析了美日两国,我们接下来看看中国的城镇化进程已经进行到哪一阶段。

下图是我国1950—2018年的城镇化率演变图,依据上文提到的生长理论曲线,1950—1994年,我国经历了城镇化进程的初期阶段,城镇化率从11.80%升至30.02%。1995—2018年期间,我国处于城镇化进程中期阶段,城镇化率从30.96%快速跃升至59.15%,到今日中国城镇化任务可以说基本完成。

我国房地产行业真的见顶了吗?(2)1955-2018年中国城镇化率

下图截取了1999—2018年间我国城镇化率与商品房销售额之间的关系,由上文分析可知,这一时间段我国处于城镇化进程的中期快速发展阶段,城镇化率由34.86%升至59.15%。而同时期我国房地产行业正值20年的黄金时代,商品房销售额由2746亿增至149973亿元。

我国房地产行业真的见顶了吗?(3)

(四) 地产业的发展预测

2012年万科率先提出房地产行业已进入白银时代,的确,过去二十年间,“房地产行业已经度过了最黄金的岁月,但也绝不是就要撞上冰山的泰坦尼克号。只不过,人人弯腰就可以捡到黄金的时代结束了”。那么,房地产行业的白银时代还能持续多久?

根据国发院的调研报告,预测未来30年间,中国城市化将进入缓慢发展过程,2020、2030、2040和2050年城市化率将分别为60.34%、68.38%、75.37%和81.63%。

依据美日的经验,城镇化率达到80%时,房地产将下滑进入缓慢发展的区间。假设未来我国城镇化率每年提高一个百分点,那么未来二十年左右的集中放量可能是我国城镇化的最后一波房地产增量红利期间。​​​​​​​

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